自宅で民泊を始めるには？必要な条件と開業までの手順

自宅を使って民泊を始めることはできます。むしろ住宅宿泊事業法は、人が現に住んでいる家屋を対象に組み立てられている制度です。ただし、自宅だからこそ確かめておくことが2つあります。その家屋が制度でいう「住宅」の要件を満たすかと、宿泊者がいる間に自分が「不在」に当たるかです。

このうち後者を読み違えると、開業後に想定していなかった費用が発生します。不在に当たる場合は、衛生や安全の確保といった措置を住宅宿泊管理業者に委託しなければならないためです。自宅だから自分で全部できる、とは限りません。

この記事では、自宅が住宅の要件を満たすかの確かめ方、自宅の一部だけを使う場合の考え方、不在の判定、そして消防の扱いを、観光庁の民泊制度ポータルサイトの記載にもとづいて整理します。制度そのものの選び方は民泊の始め方で扱っています。

自宅が制度でいう「住宅」に当たるかを確かめる

住宅宿泊事業を実施できる「住宅」は、設備要件と居住要件の両方を満たす必要があります。

設備要件は、台所、浴室、便所、洗面設備の4つが設けられていることです。観光庁は運用の考え方も示しており、これらは必ずしも独立している必要はなく、一つの設備に複数の機能があるユニットバス等も認められます。一般的に求められる機能を有していれば足りるとされ、浴室については浴槽が無くてもシャワーがあれば足り、便所については和式・洋式を問いません。一方で、届出の対象に含まれていない近隣の公衆浴場等を浴室の代わりにすることはできません。

居住要件は、現に人の生活の本拠として使用されている家屋、入居者の募集が行われている家屋、随時その所有者・賃借人・転借人の居住の用に供されている家屋、のいずれかに当たることです。ふだん住んでいる自宅であれば、通常は最初の類型に当たります。観光庁は「現に人の生活の本拠として使用されている家屋」を、現に特定の者の生活が継続して営まれている家屋とし、短期的に当該家屋を使用する場合は該当しないと説明しています。

自宅の一部だけを貸す場合の考え方

自宅の空き部屋だけを使いたい、という場合も想定されています。観光庁は、「住宅」は1棟の建物である必要はなく、建物の一部分のみを住宅宿泊事業の用に供する場合には、当該部分が法第2条第1項に規定する「住宅」の要件を満たしている限りにおいて、その部分を「住宅」として届け出ることができる、としています。

このとき出てくるのが、居室と宿泊室という2つの言葉です。居室とは宿泊者が占有する部分を指し、宿泊室とは宿泊者が就寝するために使用する室を指します。居室の面積は、宿泊者が占有する面積のことで、宿泊者の占有ではない台所、浴室、便所、洗面所、廊下のほか、押入れや床の間は含みません。算定は内寸面積で行います。

宿泊させられる人数は、この面積から決まります。宿泊者1人当たり3.3㎡以上を確保することが求められるため、人数を直接制限する規定はないものの、住宅の規模によって上限が決まる、という関係になります。

なお、複数の届出住宅で浴室や便所等を共有することはできません。届出住宅ごとに住宅の要件を満たす必要があり、届出住宅の重複は認められないためです。

「不在」に当たるかどうかで義務が変わる

住宅宿泊事業者は、人を宿泊させる間に不在等となる場合、衛生の確保などの措置を住宅宿泊管理業者に委託しなければなりません。ここでいう不在からは、日常生活を営むうえで通常行われる行為に要する時間の範囲内の不在が除かれます。自宅で始める場合、この線引きが最も重要です。

観光庁はよくあるご質問で、いくつかの場面について考え方を示しています。仕事で日中不在となる場合については、業務等により継続的に長時間不在となる場合は住宅宿泊管理業者への委託が必要としています。家族が届出住宅にいる場合については、家族が住宅宿泊事業者でない場合は法第11条第1項第2号の不在に該当するとしています。つまり、家族に留守番を頼む形では要件を満たしません。

一方で、宿泊者が全員外出している間に事業者が不在となった場合は、委託義務の対象とならないものと考えられる、とされています。また、一時的な不在は1日1回に限られるものではなく、日常生活を営むうえで通常行われる行為の範囲内であれば回数に限りはない、とも示されています。

隣に住んでいる場合の扱い

母屋と離れ、あるいは同じ建物の別の部屋に住んでいる、という形もあります。この場合の扱いは2つに分かれるため、混同しないよう注意が必要です。

委託義務の側では、法第11条第1項第2号の例外が省令に定められています。国土交通省令・厚生労働省令では、住宅宿泊事業者が自己の生活の本拠として使用する住宅と届出住宅が、同一の建築物内もしくは敷地内にあるとき、または隣接しているとき（届出住宅から発生する騒音その他の事象による生活環境の悪化を認識できないことが明らかであるときを除く）で、かつ、届出住宅の居室であって住宅宿泊管理業務を事業者が自ら行うものの数の合計が5以下であるとき、のいずれにも該当するときが定められています。

一方、届出書に記入する「住宅に人を宿泊させる間不在とならない場合」については、観光庁は届出住宅内に居住していることが必要であり、届出住宅に隣接して居住する場合は対象とならない、と説明しています。この届出事項は、法第6条に規定する安全の措置の設置義務の有無を確認するために求められるものです。隣接して住んでいれば委託義務の話とは別に、安全確保の措置が必要になり得る、と読めます。

判断が分かれる部分なので、自分の住まいと届出住宅の位置関係を図面で示したうえで、届出先の窓口に確認してください。

消防はどう扱われるか

自宅で始める場合、消防の扱いは宿泊室の床面積で変わります。観光庁はよくあるご質問で次のように整理しています。

家主居住型で宿泊室の床面積が50㎡を超える場合は、旅館、ホテル等と同様の防火対策を講ずる必要があります。宿泊室の床面積が50㎡以下の場合は、消防法令上、住宅として取り扱われることになり、住宅用火災警報器の設置が必要になる場合もあります。ただし、その運用実態によっては家主不在型または宿泊室の床面積が50㎡を超えるものとなり、住宅として取り扱うことが難しい場合も想定される、とされています。

そのうえで、これらの判断は各施設の実態に応じて消防部局が行うものであり、事業者において誤った判断をした場合は消防法違反になる可能性があるため、消防部局に事前相談するよう案内されています。面積だけを見て自己判断しないでください。

なお消防法令適合通知書の提出は、住宅宿泊事業法で定められた必須事項ではないものの、住宅宿泊事業法施行要領（ガイドライン）において都道府県知事は提出を求めることとされています。

自宅で始めるときの進め方

順序としては、まず設備要件と居住要件を満たすかを確かめ、次に使う範囲（居室と宿泊室）を決めて面積を出し、そのうえで不在の見込みを整理します。ここまでで委託が必要かどうかが決まり、必要なら委託先を先に決めることになります。消防への相談は面積が出た段階で始められます。

自宅の一部ではなくマンションの一室を使う場合は、管理規約の確認が加わります。マンションの一室で民泊を始めるにはを参照してください。届出書の記入と添付書類は個人で民泊を始める方法に、開業までの工程は民泊開業の流れにまとめています。

ここで示したのは制度の枠組みと運用の考え方です。不在の判定や消防の扱いは実態に応じて判断されるため、最終的には物件を管轄する都道府県等の窓口と消防部局に確認してください。