民泊の開業は、工程を並べただけでは計画になりません。前の工程が終わらないと着手できないものと、相手の都合で待ちが発生するものが混ざっているためです。書類は自分の手で揃えられますが、賃貸人の承諾も、管理組合の意思の確認も、消防への相談も、相手がいます。ここを見落とすと、開業予定日だけが先に決まって後ろが詰まります。
流れとしては、物件の条件を確かめる、消防に相談する、書類を集める、届出をする、受理後に営業を始める、という並びになります。加えて、住宅宿泊事業法の届出で進むのか、旅館業法の許可で進むのかによって、途中の工程と窓口が変わります。
この記事では、この順序を時間の流れとして追い、どこで何が確定するのかを整理します。あわせて、開業までにどれくらいの期間がかかるかという問いにも、期間を左右する要素の側から答えます。窓口ごとの具体的なやり方は民泊開業の手順一覧、揃えるものの一覧は民泊開業で必要な準備で扱うため、ここでは重複させません。
最初の分岐は、届出で進むか許可で進むか
工程の全体像は、制度の選択で変わります。住宅を使って有償で繰り返し宿泊所として提供することは基本的に旅館業にあたるため、住宅宿泊事業の届出をせずに行う場合は旅館業法に基づく許可が必要になります。観光庁は、その場合には簡易宿所営業で許可を取得するのが一般的だと説明しています。
届出で進む場合、相手は住宅の所在地を管轄する都道府県知事等です。年間提供日数は1年間で180日を超えられませんが、立地の制限は原則としてありません。許可で進む場合、窓口は保健所（都道府県、保健所を設置する市、特別区）で、営業日数に制限はない代わりに立地が制限されます。観光庁はこの違いを、届出は立地が制限されない代わりに年間の営業日数が180日以下に制限される、許可は年間の営業日数に制限はないものの立地が制限される、と整理しています。
どちらで進むかは、物件を契約する前に決めておく必要があります。工程の数も、必要な書類も、確認する相手も変わるためです。
物件を決める前に終わらせる確認
契約後に判明すると取り返しがつかない確認が、この段階に集中しています。観光庁は、届出の前に確認しておくべき事項として次を挙げています。
賃借人・転借人が届け出る場合は、賃貸人・転貸人が住宅宿泊事業を目的とした転貸を承諾しているか。マンションで営む場合は、管理規約で住宅宿泊事業が禁止されていないか。規約で禁止されていない場合でも、管理組合において禁止の方針がないかの確認が必要とされています。
これに加えて、その家屋が制度でいう「住宅」の要件（設備要件と居住要件）を満たすかを確かめます。都道府県等は条例で区域を定めて実施期間を制限できるため、所在地の条例の有無もここで調べます。
この段階が終わって初めて、その物件で開業できるかどうかが確定します。逆に言えば、ここが終わらないうちは設備や備品の発注を始める理由がありません。
消防への相談は早い段階で始める
消防の確認は、届出の直前に片付けられる作業ではありません。届出住宅を管轄する消防に相談したうえで、消防法令適合通知書を入手することとされています。
観光庁は、消防法令適合通知書の提出について、住宅宿泊事業法で定められた必須事項ではないものの、住宅宿泊事業法施行要領（ガイドライン）において都道府県知事は提出を求めることとしている、と説明しています。あわせて、消防法令に適合していない状態で事業を開始した場合の危険性として、火災発生時に必要な設備の設置や防火管理の体制が適切に行われず宿泊者の人命が損なわれる可能性、消防用設備等や防火管理体制の不備により消防署から行政指導を受けたり行政処分の対象となる場合があることを挙げています。
必要な設備は建物の使い方で変わり、判断は消防部局が行います。図面が出来た段階で相談を始めておくと、設備の追加が必要になった場合でも工事の期間を確保できます。
書類を集める工程には期限がある
届出書の添付書類には、有効期間が定められているものがあります。官公署が証明する書類は、届出日前3月以内に発行されたものとされ、写し等は認められません。
これは工程の順序に影響します。証明書を早く取りすぎると、他の準備が長引いたときに期限切れになります。逆に遅すぎると、届出が後ろにずれます。承諾書や規約の写しなど期限のない書類を先に集め、官公署の証明書は届出の目処が立ってから取りに行く、という順序が現実的です。
書類の記載言語にも決まりがあります。添付書類は日本語または英語で記載されたものに限られ、英語の場合は日本語による翻訳文を添付する必要があります。届出書そのものも日本語で作成し、名称や住所等の固有名詞については外国語でも記載できるとされています。
届出をしてから営業を始めるまで
住宅宿泊事業の届出は、原則として民泊制度運営システムを利用して行うこととされています。届出書に必要事項を記入し、必要な添付書類とあわせて、住宅の所在地を管轄する都道府県知事等に届け出ます。
届出が済むと、住宅宿泊事業者としての義務が始まります。居室の床面積を宿泊者1人当たり3.3㎡以上確保すること、清掃と換気を行うこと、非常用照明器具を設けて避難経路を表示すること、外国語で設備の使用方法や災害時の通報連絡先を案内すること、宿泊者名簿を作成して備え付けること、騒音やごみについて説明すること、近隣からの苦情に対応することです。届出住宅ごとに見やすい場所へ標識を掲げる義務もあります。
家主不在型など委託が必要な場合は、届出書に住宅宿泊管理業者の商号・名称または氏名、登録年月日、登録番号、管理受託契約の内容を記入します。したがって委託先は届出の時点で決まっている必要があります。仲介を委託する場合も、登録を受けた住宅宿泊仲介業者または旅行業者に委託しなければなりません。なお、仲介業者を通さずに事業者が自ら予約を受け付けることも可能とされています。
営業開始後も続く工程
開業は終点ではなく、定期的な工程が始まる起点です。届出住宅ごとに、毎年2月、4月、6月、8月、10月および12月の15日までに、それぞれの月の前2月分の宿泊日数、宿泊者数、延べ宿泊者数、国籍別の宿泊者数の内訳を都道府県知事等へ報告します。報告は民泊制度運営システムで行うことができます。
年間提供日数は、毎年4月1日正午から翌年4月1日正午までを1年間として、届出住宅ごとに算定します。年の途中で住宅宿泊事業者が代わっても、180日のカウントは引き継がれるとされています。物件を引き継ぐ形で始める場合は、残りの日数を確認してから計画を立ててください。
開業までにどれくらいかかるか
「準備を始めてから宿泊を受けるまで何か月かかるか」は、最初に知りたくなる数字です。ただし、標準的な所要期間を示す公表資料は確認できませんでした。届出の受理までの期間や許可の審査期間は自治体ごとの運用に委ねられており、全国共通の目安として示せる一次情報が見当たらないためです。ここでは推測の日数を書きません。
代わりに、期間を左右する要素は制度から特定できます。自分で短くできない要素は3つあります。1つ目は相手のある確認で、賃貸人・転貸人の承諾、管理組合の意思の確認、消防への相談がこれに当たります。2つ目は制度の選択で、旅館業法の許可は構造設備が基準を満たす必要があるため、設備の工事が必要になれば工期がそのまま加わります。3つ目は条例で、都道府県等が区域を定めて実施期間を制限している場合、営業できる時期そのものが限られます。
一方、自分で管理できる要素もあります。書類の取得順序がその代表です。官公署が証明する書類は届出日前3月以内に発行されたものに限られるため、早く取りすぎると取り直しになります。期限のない書類（規約の写し、承諾を証する書類、住宅の図面）を先に揃え、証明書は届出の目処が立ってから取る、という順序にすれば、待ち時間が重ならずに済みます。委託先と仲介の委託先を決める作業も、届出書の記入より前に終わらせておけば、そこで止まりません。
見込みを立てたい場合は、届出先の都道府県等の窓口に受理までの目安を、消防部局に相談から通知書の交付までの目安を、それぞれ問い合わせてください。物件の所在地が決まっていれば、どちらも着手前に確認できます。
流れを組むときの考え方
工程は、相手のあるものを先に、自分で完結するものを後に置くと詰まりません。承諾と規約の確認、消防への相談は先に着手し、書類の取得と届出書の記入は目処が立ってから進める、という組み方です。
次に読むものとしては、窓口ごとに何をするのかを追うなら民泊開業の手順一覧、揃えるものを確認するなら民泊開業で必要な準備、制度の選び方から見直すなら民泊の始め方を参照してください。
所要期間は物件と自治体によって変わります。この記事では具体的な日数を示していません。確認できる出典がないためです。目安が必要な場合は、届出先の都道府県等の窓口に問い合わせてください。
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