南魚沼市とアルバリンクが空き家流通で包括連携協定　雪国の空き家は冬が先

株式会社AlbaLink（アルバリンク）は2026年10月6日、新潟県南魚沼市と「空き家の流通促進に関する包括連携協定」を締結したと発表しました。発表は締結日を令和8年10月6日（火）としています。同社は本社を東京都江東区に置き、代表取締役は河田憲二氏です。本協定に関する市側の担当として、南魚沼市役所の総務課が挙げられています。

空き家を手当てして宿にする、という道筋を考えているなら、この種の協定は仕入れの入口が増える話として読めます。ただ、今回の発表には、他の地域の同種の協定には出てこない一文が入っています。特に豪雪地帯である同市では、冬期間の放置に伴う屋根雪の落下や建物倒壊など、周辺住民の生活環境を守るための早急な管理不全防止対策が求められている、という背景の説明です。雪の降る地域では、使っていない期間そのものが建物の状態を動かします。買えるかどうかより先に、冬をどう越すのかが決まっていないと、次の季節まで物件が残りません。

この記事では、まず発表に書かれていることを確かめます。そのうえで、南魚沼市が自分のサイトで公表している空き家関連の制度を、担当課ごとに分けて読みます。市の制度が何に向けて作られているかが見えると、宿泊に使う場合に自分の側へ残る作業が分かります。協定の対象になる物件の件数や価格帯は、この発表には含まれていません。当サイトも推測で補いません。

発表が課題に挙げているのは、冬期間の放置です

発表は、協定の主な内容として三つを挙げています。空き家の流通に関すること、空き家の活用に関すること、その他、前条の目的を達成するために必要と認められることです。用途を宿泊に限った項目はありません。

背景の説明は、地域の紹介から始まります。南魚沼市は、日本有数のブランド米「南魚沼産コシヒカリ」をはじめとする豊かな特産品や、温泉郷・ウィンタースポーツなどの観光資源に恵まれた魅力溢れる地域であるとしています。一方で、人口減少や高齢化の進展に伴い、市内の空き家は増加傾向にあると書かれています。

その次に置かれているのが、冬の話です。特に豪雪地帯である同市では、冬期間の放置に伴う屋根雪の落下や建物倒壊など、周辺住民の生活環境を守るための早急な管理不全防止対策が求められているとしています。あわせて、相続放棄等により所有者不明となっている物件土地・建物や権利関係が複雑化した物件など、従来の空き家バンク等の運用だけでは再流通が進みにくい困難物件への対応が大きな課題となっていた、と説明しています。

そのうえで発表は、同社が持つ難易度の高い不動産の買取・再生に関する専門的ノウハウと、全国規模のネットワークを活かし、南魚沼市と協力して空き家問題の解消と生活環境の保全を推進することを目的として本協定を締結する運びとなったとしています。今後は所有者への啓発とともに選択肢を広げ、市場での取引が難しい流動性の低い物件についても、積極的に流通・活用を促進することで解決を図る、という組み立てです。

読む側が受け取れるのは、ここで挙げられている物件像です。所有者が不明、権利関係が複雑、市場での取引が難しい。これは価格が下がる理由であると同時に、取得したあとに自分で片づける項目が増える理由でもあります。観光資源として温泉郷とウィンタースポーツが並んでいることは需要の側の材料になりますが、その同じ気候が建物の維持にかかってきます。物件の段階で何を見るかは民泊の物件の選び方に、地域の制度と条例の制約から考える視点は民泊の立地の選び方にまとめています。

項目	発表の記載
協定名	空き家の流通促進に関する包括連携協定
当事者	株式会社AlbaLink（本社：東京都江東区、代表取締役：河田憲二）／新潟県南魚沼市
締結日	令和8年10月6日（火）
協定の主な内容	空き家の流通に関すること
同上	空き家の活用に関すること
同上	その他、前条の目的を達成するために必要と認められること
背景（気候）	豪雪地帯であり、冬期間の放置に伴う屋根雪の落下や建物倒壊などへの早急な管理不全防止対策が求められている
背景（権利）	相続放棄等により所有者不明となっている物件土地・建物や権利関係が複雑化した物件など、困難物件への対応が課題
市側の担当	南魚沼市役所 総務課

市が先に手を組んだ相手は、解体の会社でした

南魚沼市の空き家に関する取り組みは、今回が最初ではありません。市は「空家の適切な管理の促進に関する連携協定」のページで、令和3年11月15日に株式会社クラッソーネと協定を締結したと公表しています。背景としてそのページに書かれているのが、特に豪雪地帯である南魚沼市では屋根雪の落下による人や隣家への被害、道路の通行障害などが懸念されているという説明です。今回のアルバリンクの発表と同じ心配が、市の側からも5年近く前に示されていたことになります。

その協定の取組内容として挙げられているのは、解体費用や解体後の土地売却査定の相場が手軽に確認できる「すまいの終活ナビ」などの各種シミュレーターの運用と、空家の解体に関するフライヤー（チラシ）を作成して配布することです。市が先に整えたのは、壊すほうの見通しでした。担当は総務課の防災庶務班（防災担当）とされています。防災の担当が持っているという点に、市がこの問題をどの種類の課題として扱っているかが表れています。

計画の側も確かめられます。市は「南魚沼市空家等対策計画」のページで、全国的に問題となっている空家などについて、南魚沼市の対策の基本的な考えを示したものだと説明しています。計画は平成28年10月に定められ、令和8年4月に改定され、計画期間を延長したと書かれています。市内の空き家の件数や調査結果の数値は、このページには掲載されていません。担当は同じく総務課の防災庶務班です。

雪の多い地域の物件を探す側から見ると、この並びには意味があります。流通の協定が結ばれても、その前段にある制度は管理されていない建物を減らすために作られています。買った人が何に使うかは、どちらの協定の対象にもなっていません。

除却の補助金は、使う建物のための制度ではありません

市が公表している空き家向けの補助金が、この性格をはっきり示しています。「南魚沼市空家等除却事業補助金」は、危険な空家の発生を未然に防ぐため、空家の除却に補助金を交付する制度として案内されています。

補助対象となる空家の要件には、過去1年以上使用されていないもの、今後使用する見込みがないもの（相続により取得した場合）、専用住宅または併用住宅（延べ床面積の半分以上が居住用のものに限る）であるもの、この補助金を受ける目的で故意に放置したものでないこと、他の補助金などを受けて新築などしている場合は財産処分の制限期間が経過していること、公共事業などにより建て替えなどの補償対象になっていないものが並びます。補助対象となる工事の側は、補助対象経費が50万円を超えるもの、対象空家とその付随する工作物すべてを除却し更地とするもの、建て替えによる工事でないこと、市内業者が施工するものとされています。

注目したいのは要件の二つめです。今後使用する見込みがないもの。宿にするつもりで取得した建物は、この条件に当てはまりません。つまりこの補助金は、取得後の改修に使えるものでも、使わないと決めた建物を手放す人の負担を軽くするものでもあり、方向が逆を向いています。宿泊に使うのであれば、取得から改修までの費用は自分の側で組むことになります。法令が設備として求めているものの範囲は民泊に必要な設備の側から確かめられます。

受付は令和8年4月1日（水曜日）から予算額に達するまでとされ、令和8年度の予算額は420万円と公表されています。先着で締まる形です。市の予算の規模をそのまま物件の数に換算することはできませんが、市がこの枠にいくら充てているかは公表されている数字として読めます。

南魚沼市空家等除却事業補助金の記載	内容
目的	危険な空家の発生を未然に防ぐため、空家の除却に補助金を交付
補助金額	20万円。居住誘導区域内に所在する場合は4万円を加算
対象となる空家	過去1年以上使用されていないもの
同上	今後使用する見込みがないもの（相続により取得した場合）
同上	専用住宅または併用住宅（延べ床面積の半分以上が居住用のものに限る）
同上	この補助金を受ける目的で故意に放置したものでないこと
対象となる工事	補助対象経費が50万円を超えるもの
同上	対象空家とその付随する工作物すべてを除却し更地とするもの
同上	建て替えによる工事でないこと／市内業者が施工するもの
受付期間	令和8年4月1日（水曜日）から予算額に達するまで
令和8年度の予算額	420万円
担当	総務課 防災庶務班

空き家バンクに乗るのは「生活の場として機能する」物件です

流通の側の窓口は、同じ市でも別の課です。市は空き家バンクを、市内への移住・定住を促進し、活力ある地域を目指す取り組みとして説明しています。対象となる物件は南魚沼市内の使用していない、または近く使用しなくなる住宅で、利用する側は南魚沼市内への移住定住や二地域居住などを希望する人とされています。担当はU&Iときめき課のふるさと創り班です。

登録の条件も公表されています。市は、南魚沼市内に物件を所有していれば住民登録に関係なく登録が可能だとしたうえで、市の空き家バンクの趣旨に賛同していることと、物件調査を経て登録の適否を判断することを挙げています。登録できない物件の説明には、生活の場として機能するかどうかがポイントであり、小規模な修理で居住が可能と判断されるものに限ると書かれています。空き地は取り扱わないこと、農地法の制限により田畑の売買は取り扱わないこと、未登記の相続物件は登記の移転手続きが完了していることが必要なこと、共有物件は全員の同意と所有権移転登記が必須であることも並んでいます。

手続きの流れとしては、利用希望者が現れた場合に市の担当者が所有者へ連絡し、双方で空き家の立合い調査の日程などを調整すると案内されています。取引は不動産事業者の仲介のもと行うため、調査費用や仲介手数料がかかるとも書かれています。市が引き受けているのは情報の突き合わせと連絡の調整までで、契約の条件や用途の可否は当事者の側に残ります。

ここで押さえたいのは二点です。一つは、この制度が移住定住と二地域居住のために作られていることです。宿泊事業のための取得を想定した説明は、このページにはありません。もう一つは、登録の入口に置かれた「生活の場として機能するかどうか」という基準です。小規模な修理で住めるかどうかという線は、住宅宿泊事業法が住宅に求める要件とは別の基準ですが、結果として似た方向を向いています。どちらも、建物が使える状態にあることを前提にしています。物件情報に出てこない項目をどこで調べるかは民泊の物件の探し方に整理しました。

南魚沼市の空き家バンクの記載	内容
目的	市内への移住・定住を促進し、活力ある地域を目指す
対象の物件	市内の使用していない、または近く使用しなくなる住宅
利用する側	市内への移住定住や二地域居住などを希望する人
登録できる人	市内に物件を所有していれば住民登録に関係なく登録が可能
登録の判断	市の空き家バンクの趣旨に賛同し、物件調査を経て適否を判断
登録できないもの	生活の場として機能しないもの（小規模な修理で居住が可能と判断されるものに限る）
同上	空き地、田畑の売買（農地法の制限）、未登記の相続物件、全員の同意と移転登記のない共有物件
取引の形	不動産事業者の仲介のもと行う。調査費用・仲介手数料がかかる
担当	U&Iときめき課 ふるさと創り班

放置を続けると、税の軽減が外れる段があります

冬期間の管理が「気をつけること」では済まない理由は、法令の側にあります。国土交通省の空き家対策の特設サイトは、倒壊の危険性が高いなど、周囲に著しく悪影響を及ぼす空き家を特定空家等としたうえで、令和5年に空家法が改正され、適切に管理がされていない「特定空家予備軍」の空き家も、管理不全空家として所有者に指導などを行う対象となったと説明しています。そして、勧告を受けると、その税負担の軽減措置（住宅用地特例）が受けられなくなると書かれています。

これを雪の話と重ねます。市は、豪雪地帯では屋根雪の落下による人や隣家への被害、道路の通行障害などが懸念されると説明しています。屋根の雪を下ろすのは、誰かがその建物まで行って行う作業です。遠くに住んでいる所有者にとって、冬に手が届かない期間は管理が止まる期間になります。管理が止まった結果は、呼び名と措置の形で戻ってきます。

取得を考える側にとっての意味は二つあります。一つは、売り手がなぜ急いでいるのかが説明できることです。今回の発表が挙げた困難物件は、価格の問題だけで動いていないかもしれません。もう一つは、自分が所有者になったあとに同じ側に立つことです。宿として稼働していれば使用されている建物になりますが、稼働させるまでの期間と、閑散期に閉める期間は自分で管理することになります。

なお、個別の建物がどの段に当たるかは市区町村長の判断であり、ここに挙げた説明から当サイトが当てはめることはできません。判断に関わる場面では、空き家の所在地の窓口に確認してください。

宿泊に使うなら、届出は市ではなく新潟県へ出します

用途の判定は、市の窓口では終わりません。新潟県は住宅宿泊事業の届出について、民泊制度運営システムを利用した電子申請で届出をしていただくことになると案内しています。事前の相談と問い合わせの先として示されているのは、福祉保健部生活衛生課の営業・水道係です。届出住宅の所在地を所管する保健所等の関係機関へ、事前に問い合わせるようにとも書かれています。

主な添付書類として県が挙げているのが、消防法令適合通知書です。最寄りの消防機関に相談して取得が必要だとされています。あわせて、マンション等の場合はマンション管理規約に住宅宿泊事業を営むことを禁止する旨の定めがないことを証明する書類が、食事を提供する場合は食品衛生法の許可が、温泉を利用する場合は温泉法の許可が、該当する場合は火災予防条例に基づく届出が必要だと案内されています。温泉郷のある地域で物件を見るなら、三つめは読み飛ばせません。どの窓口に何を聞くかは民泊の開業の相談先に、消防へ先に相談する理由は民泊の開業で消防に相談することに整理しています。

建物の側の要件も確かめておきます。観光庁の民泊制度ポータルサイトは、設備要件として台所、浴室、便所、洗面設備の四つを挙げ、これらは届出住宅に設けられている必要があり、近隣の公衆浴場等を代替することはできないとしています。ユニットバス等も認められ、一般的に求められる機能を有していれば足りるとも書かれています。居住要件は、現に人の生活の本拠として使用されている家屋、入居者の募集が行われている家屋、随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋の三つです。

空き家として流通した建物を届出住宅にしたい場合、この居住要件のどれに当てはめるのかを整理することになります。空き家という言葉は使われていない状態を指し、住宅宿泊事業法の住宅は人の居住と結び付いた状態を求めています。同じ建物を見ていても、二つの制度が見ている状態が違います。当てはめの判断は物件ごとの事情で変わるため、届出先の窓口に確認してください。届出後に続く業務は住宅宿泊事業者とはにまとめています。

確認する項目	公表資料の記載
届出の方法	民泊制度運営システムを利用した電子申請（新潟県）
事前の相談先	新潟県 福祉保健部 生活衛生課 営業・水道係。所在地を所管する保健所等へも事前に問い合わせ
主な添付書類	消防法令適合通知書（最寄りの消防機関に相談して取得）
同上	マンション等の場合は、管理規約に住宅宿泊事業を禁止する定めがないことを証明する書類
他法令の許可	食事提供は食品衛生法、温泉利用は温泉法、該当する場合は火災予防条例に基づく届出
設備要件	台所、浴室、便所、洗面設備（近隣の公衆浴場等で代替できない）
居住要件（いずれか）	現に人の生活の本拠として使用されている家屋
同上	入居者の募集が行われている家屋
同上	随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋

この発表と市の資料で確かめられなかったこと

雪の多い地域で空き家を仕入れて宿にしようとする人が知りたくなる項目のうち、今回の発表にも市の公表資料にも書かれていないものを並べます。埋めずにそのまま示します。

知りたくなる項目	発表・公表資料での扱い
協定の対象になる物件の件数	記載がありません
買取や再生の価格帯	記載がありません
宿泊事業への利活用を想定しているかどうか	記載がありません
協定の期間や更新の条件	記載がありません
市と同社の費用負担の分け方	記載がありません
市内の空き家の件数や調査結果	空家等対策計画のページには掲載されていません
冬期間の管理を代行する仕組みの有無	今回の協定の内容としては記載がありません
雪下ろしの費用の目安	いずれの資料にも記載がありません

書かれていない項目が多いのは、今回の発表が協定の締結を知らせるものであり、個別の物件や取引の条件を示すものではないためです。数字が出るとすれば、市の計画にもとづく実績の公表か、同社の後続の発表になります。当サイトは、その資料が公表されるまで件数や金額を扱いません。雪下ろしの費用のように地域の相場として語られがちな項目も、公表された集計を確認できないため書きません。

雪のある地域で物件を見るときに、自分で確かめること

今回の協定から持ち帰れるのは、物件そのものではなく、確かめる順序です。

一つめは、仕入れの入口と用途の判定が別の窓口にあることです。南魚沼市の場合、解体は総務課の防災庶務班、売買と賃貸はU&Iときめき課のふるさと創り班、宿泊の届出は新潟県の生活衛生課です。同じ建物でも、聞く相手が目的ごとに変わります。市のサイトに出ている担当を先に押さえておくと、問い合わせの往復が減ります。

二つめは、市の制度が向いている方向です。今回確かめた範囲では、補助金は除却に、空き家バンクは移住定住と二地域居住に向いていました。宿泊に使うことを後押しする制度は見つかりませんでした。これは制度の不備ではなく、目的が違うということです。使う前提の費用は、自分で組むと考えておくほうが計画が崩れません。

三つめは、冬の扱いを取得前に決めることです。発表も市の資料も、屋根雪を同じ問題として挙げています。宿として動いていない期間に誰がその建物まで行くのかは、物件の価格とは別に決めておく項目です。遠隔で運営するつもりなら、ここは早い段階で詰めることになります。

この記事は、株式会社AlbaLinkの発表と、南魚沼市・新潟県・国土交通省・観光庁の公開資料の記載を整理したものです。特定の物件や事業者の利用をすすめるものではありません。法令の当てはめで迷う場合は、届出先である新潟県の窓口や、旅館業の許可を所管する保健所に確認してください。