戸建てとマンションのどちらが民泊に向いているかは、一概には決まりません。このページでも「戸建てのほうが有利」といった結論は示しません。収益性を比べた公的な統計を確認できなかったうえ、条件によって結論が変わるためです。
代わりに示せるのは、制度上の扱いがどこで違うかです。届出できる単位、必要な書類、設備の共用の可否、近隣への対応のしかたは、建物の種別によってはっきり違います。この違いを押さえれば、自分の条件でどちらが向くかは判断できます。
この記事では、届出書に記入する建物の区分から出発して、書類、届出の単位、運営上の違いを整理します。マンションの一室に絞った可否の判定はマンションの一室で民泊を始めるには、物件全般の判定基準は民泊物件の選び方で扱っています。
届出書は建物を4つに区分している
住宅宿泊事業の届出書には、一戸建ての住宅・長屋・共同住宅・寄宿舎の別を記入します。観光庁はそれぞれを次のように説明しています。
一戸建ての住宅は、いわゆる一戸建ての住宅で、屋内で行き来できる2世帯住宅も含みます。長屋は、一の建物を複数世帯向けの複数の住戸として利用し、共用廊下や共用階段といった共用部分を有しないもので、住戸ごとに台所、浴室、便所等の設備を有するものです。共同住宅は、同じく複数の住戸として利用し、共用部分を有するもので、住戸ごとに設備を有します。寄宿舎は、複数住戸で台所、浴室、便所等の設備を共用するものです。
一般的なマンションは共同住宅に当たります。この区分は書類上の分類にとどまらず、あとで見るように届出の単位や設備の扱いに関わってきます。
書類の量が変わる
最も分かりやすい違いは、必要な書類です。区分所有の建物では、規約の写しが添付書類になります。規約に住宅宿泊事業を営むことについて定めがない場合は、管理組合に禁止する意思がないことを証する書類も必要です。
戸建てで自分が所有している場合、この2つは発生しません。観光庁は、分譲マンションでの住宅宿泊事業についてマンション管理規約等で禁止することができるとしており、マンションでは規約の確認が可否そのものを左右します。規約に禁止の定めがあれば、他の条件がどれだけ整っていても営業できません。
一方、賃借している場合は建物の種別を問わず、賃貸人が住宅宿泊事業を目的とした転貸を承諾したことを証する書類が必要です。転借であれば賃貸人と転貸人の双方の承諾が要ります。ここは戸建てでもマンションでも変わりません。
届出できる単位と、設備の共用
届出の単位も違いが出ます。観光庁は、届出をする単位について、台所、浴室、便所、洗面設備が設けられている単位が最小単位になると示しています。共同住宅の一室であれば、その一室にこの4つが揃っていることが前提です。
ここで注意が必要なのが設備の共用です。複数の届出住宅で浴室や便所等を共有することはできず、届出住宅ごとに住宅の要件を満たす必要があり、届出住宅の重複は認められないとされています。寄宿舎のように複数住戸で設備を共用する構造では、それぞれの住戸を別々の届出住宅とすることはできません。
戸建てには、逆方向の柔軟さがあります。設備は必ずしも1棟の建物内に設けられている必要はなく、同一の敷地内の建物について一体的に使用する権限があり、各建物に設けられた設備がそれぞれ使用可能な状態であれば、複数棟の建物を一の「住宅」として届け出ることが可能とされています。母屋と離れをまとめて一の住宅として扱う、という形が想定されています。
ただし、まとめて一の届出住宅とする場合は日数の数え方に注意が要ります。観光庁は、複数の住戸や複数棟の建物が一つの届出住宅である場合、これらのうち1室にでも人を宿泊させた場合は1日と算出され、全体で180日までしか人を宿泊させることはできないとしています。棟や部屋を増やしても、営業日数の上限は増えません。
安全確保と不在の判断は住戸ごと、棟ごと
複数の住戸や複数棟をまとめて届け出る場合の扱いについて、観光庁は判断の単位を示しています。法第6条の安全確保の措置の適用は、届出者の不在の判断も含め、共同住宅や長屋の場合は住戸ごと、同一敷地内の複数棟の場合は棟ごとに判断するとされています。
さらに、もともと共同住宅や寄宿舎として使用していた建物全体を、入居者の募集をせずに届出者の生活の本拠として使用している場合についても、別の世帯が入居することが可能な形態で建築されているものについては、届出時の入居者募集の状況や届出の住戸数にかかわらず、住戸ごとに安全確保の措置の適用を判断するとされています。
これは実務上の負担に直結します。住戸が複数あれば、その数だけ判断と対応が必要になるためです。届出書についても、共同住宅や長屋の場合は住戸ごとに、同一敷地内の複数棟の場合は棟ごとに届出事項を記載した届出書を提出することとされています。
委託が必要になるかどうかの分かれ目
運営を自分で回せるかどうかも、建物の使い方で変わります。一の届出住宅の居室の数が5を超える場合は、衛生の確保などの措置を住宅宿泊管理業者に委託しなければなりません。
戸建てで部屋数が多い物件を一の届出住宅として扱う場合、この基準に触れる可能性があります。マンションの一室であれば居室の数は限られるため、この点では委託義務を避けやすい形になります。ただし、居室の数だけでなく、人を宿泊させる間に不在等となる場合も委託の対象です。自宅の一部を使い在宅して運営するのであれば、建物の種別にかかわらず委託は不要になり得ます。
なお、住宅宿泊事業者が自己の生活の本拠として使用する住宅と届出住宅が、同一の建築物内もしくは敷地内にあるとき、または隣接しているときで、かつ、届出住宅の居室であって住宅宿泊管理業務を事業者が自ら行うものの数の合計が5以下であるときについては、省令に定めが置かれています。母屋と離れのような形を検討している場合は、この定めを窓口で確認してください。
近隣への対応のしかた
住宅宿泊事業者は、宿泊者に対して騒音の防止のために配慮すべき事項、ごみの処理に関し配慮すべき事項、火災の防止のために配慮すべき事項を、書面の備付けその他の適切な方法により説明する必要があります。また、届出住宅の周辺地域の住民からの苦情および問合せについて、適切かつ迅速に対応しなければなりません。
この義務自体は建物の種別で変わりませんが、接する相手が変わります。共同住宅では共用廊下や共用階段を宿泊者が通るため、同じ建物の居住者と日常的に接点が生じます。戸建てでは建物内の接点はありませんが、周辺の住民との関係は残ります。どちらが対応しやすいかは、物件の状況と自分が現地に行ける距離によって変わります。
どちらを選ぶかの判断材料
制度上の違いを整理すると、判断の材料は次のようになります。マンションは規約の確認が必須で、可否が自分の努力の外で決まる部分があります。届出後に規約が改正されて事業を実施できなくなった場合は、事業廃止の届出が必要になるとされており、この不確実性は残ります。一方、一室であれば居室の数は限られ、設備も住戸内で完結していることが多くなります。
戸建ては規約に関する書類が不要で、可否を自分の側で確かめやすい形です。同一敷地内の複数棟をまとめて一の住宅として届け出られる柔軟さもあります。ただし部屋数が多ければ委託義務の基準に触れる可能性があり、複数棟をまとめる場合は日数の上限を全体で数えることになります。
どちらが向くかは、自分が在宅して運営するのか、部屋数をどれだけ使うのか、規約の確認に時間をかけられるのかで決まります。物件を比べる前に、この3つを自分の側で決めておいてください。
物件の探し方は民泊物件の探し方、立地の考え方は民泊の立地はどう選ぶ、費用の見積もりは民泊の開業費用はいくらで扱います。
建物の区分の判断や省令の適用は、実態に応じて行われます。最終的な扱いは、届出先の都道府県等の窓口に確認してください。
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