自社予約のメリット・デメリット｜確実に起きる変化と条件しだいの変化

自社予約の利点と負担を並べた一覧は、意外と判断に使えません。並んでいる項目の多くが、物件の条件や運営の体制によって「起きる場合と起きない場合」に分かれるからです。自分の場合にどれが起きるのか分からないまま項目数を数えても、始めるかどうかは決まりません。

そこでこの記事は、自社予約で生じる利点と負担を制度上ほぼ確実に起きるものと物件や体制しだいで決まるものの二つに仕分けます。確実な側だけで判断の骨格ができ、条件しだいの側は自分の物件を当てはめて足せばよい、という形にするためです。

出典は観光庁の民泊制度ポータルサイト、消費者庁の特定商取引法ガイド、個人情報保護委員会の公表資料に限りました。そのため仲介手数料の水準や、自社予約が予約全体の何割を占めるかといった数値は書いていません。公的に確認できる集計を見つけられなかったためです。金額の大小で決めたい場合、この記事は答えになりません。

自社予約そのものの定義と法令上の位置づけは自社予約とは、着手の順番はOTA依存を減らす方法で扱っています。ここでは繰り返さず、やるかどうかの判断だけに絞ります。

変わるのは「誰が申込みを受けるか」だけです

仕分けの前に、何が変わるのかを一点に絞ります。

観光庁の民泊制度ポータルサイトは、よくあるご質問で「仲介業者を通さずに事業者が自ら予約を受け付けてもいいのですか？」という問いに「可能です。」と答えています。同じページには、住宅宿泊事業者自身が仲介行為を行う場合の登録について「住宅宿泊事業者自身の届出住宅を仲介する場合は仲介業者の登録は不要です」とも示されています。制度の側から見れば、自社予約は例外的な運用ではありません。

一方で、住宅宿泊事業者の業務は経路によって変わりません。観光庁は事業者の業務として、宿泊者の衛生の確保、宿泊者の安全の確保、外国人観光旅客である宿泊者の快適性及び利便性の確保、宿泊者名簿の備付け等、周辺地域の生活環境への悪影響の防止に関し必要な事項の説明、苦情等への対応の六つを挙げています。このどれも、宿泊者をどこから集めたかを条件にしていません。

つまり自社予約で入れ替わるのは、宿泊者を集めて申込みを受ける部分だけです。そして利点も負担も、この一点から派生します。申込みを受ける相手が変われば、条件を決める側に立てる代わりに、条件を示す責任も自分に来ます。利点だけを取って負担を避ける組み合わせは、構造として存在しません。

この見方を取ると、メリット一覧とデメリット一覧を別々に集める必要がなくなります。どちらも同じ変化の裏表なので、片方を確かめれば、もう片方は自動的に決まります。

確実に得られるもの：条件を決める側に立つ

まず、経路を変えれば必ず手に入る側です。物件の立地や規模に関係なく成り立ちます。

一つめは、委託先の制限に当たらなくなることです。観光庁は住宅宿泊事業法第12条について「住宅宿泊事業者は、届出住宅の仲介を他人に委託するときは、住宅宿泊仲介業者又は旅行業者に委託しなければならない」と示しています。登録を受けていない者へ委託した場合は、住宅宿泊事業法違反として業務改善命令等の対象になるとともに、50万円以下の罰金（法第75条）等が科されることがあるとされています。委託しなければ、この条文が働く場面そのものがありません。「集客を代行します」と持ちかけられて相手の登録を確かめる、という手順も発生しません。

二つめは、宿泊の条件を自分で組み立てられることです。仲介事業者を通す場合、条件の枠組みは仲介事業者の側で定められます。観光庁は住宅宿泊仲介業者の業務として、住宅宿泊仲介業約款を定め、変更も含めて実施前に観光庁長官へ届け出ること、宿泊者及び住宅宿泊仲介業務に関する料金を定め、営業所又は事務所における掲示かインターネットによる公開のいずれかの方法で公示することを挙げています。約款も料金も、定めるのは仲介事業者です。自社予約では、その枠組みを自分で作ることになります。

三つめは、住宅宿泊仲介業務に関する料金が発生しないことです。委託していないのですから当然の帰結です。ただしその水準がいくらなのかは、この記事では示せません。仲介事業者は料金を公示することとされていますが、公示されている料金を全国で集計した公的な資料を見つけられませんでした。自分が使っている仲介事業者の公示を読み、自分の条件で計算してください。ここを他人の数字で埋めると、判断ごと他人のものになります。

四つめとして、宿泊者と直接やり取りできる点も挙がります。事業者の業務のうち外国人観光旅客である宿泊者の快適性及び利便性の確保では、外国語を用いた設備の使用方法の案内、移動のための交通手段に関する情報、災害時の通報連絡先の案内が求められています。周辺地域の生活環境への悪影響の防止についても、必要な事項の説明が求められています。これらは経路を問わず必要ですが、自社予約では申込みの段階から自分の言葉で届けやすくなります。

ここで一つ、読み替えの注意があります。この四つはいずれも「自由になる」ではなく、決める仕事が自分に来るという意味です。約款に相当するものを誰かが用意してくれていた状態から、自分で用意する状態へ移ります。利点として数えるかどうかは、その仕事を引き受けられるかどうかで決まります。

確実に生じるもの：表示と保護の責任が自分に来る

次に、経路を変えれば必ず付いてくる側です。こちらも物件の条件に関係なく成り立ちます。

起点は、消費者庁の特定商取引法ガイドが示す通信販売の定義です。通信販売は「販売業者又は役務提供事業者が『郵便等』によって売買契約又は役務提供契約の申込みを受けて行う商品、権利の販売又は役務の提供」と説明されています。自社サイトの予約フォームやメールで宿泊の申込みを受ける形は、役務提供契約の申込みを郵便等によって受ける形にあたります。仲介事業者を通していたとき、申込みを受けていたのは仲介事業者でした。受け手が自分に移ると、この規定も自分の側にかかります。

表示は二段階に分かれています。広告についての表示事項として、消費者庁は販売価格や送料を含む消費者の負担額、代金の支払時期と方法、商品の引渡時期、申込み期間の定めがあるときはその内容、契約の申込みの撤回又は解除に関する事項、事業者の氏名・住所・電話番号などを挙げています。さらに、申込書面または最終確認画面に表示すべき事項として、分量、販売価格と送料、支払時期と方法、引渡時期、申込み期間に関する定め、撤回・解除に関する事項を挙げています。同じ項目名が並んでいますが、広告の段階の表示と、申込みを受ける画面の表示は別のものとして扱われています。二段階の具体的な作り方は予約フォームの項目にまとめています。

誇大広告等の禁止も同じページに置かれています。「著しく事実に相違する表示」や「実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示」が禁止されています。掲載内容を自分で作れるようになる分、写真や説明の正確さも自分で管理することになります。

取消しの条件には、読み違えやすい点があります。消費者庁のページは契約の解除について、消費者が売買契約を申し込んだり締結したりした場合でも、その契約に係る商品の引渡しを受けた日から数えて8日以内であれば、申込みの撤回や解除ができ、消費者の送料負担で返品ができる、と説明しています。起点は商品の引渡しです。宿泊という役務の提供について同じ起算の規定は、このページには記載がありません。したがって取消しの条件は自分で定め、表示事項として示すことになります。仲介事業者の画面に載っていた取消規定を、自分の側で用意し直す作業が発生します。

もう一つが個人情報です。個人情報保護委員会は、個人情報取扱事業者が守るべき事項として、利用目的の特定、取得、安全管理措置、第三者提供、開示等の請求への対応、漏えい等の報告を挙げています。宿泊者名簿の備付けは経路を問わず事業者の業務でしたが、申込みの段階で氏名や連絡先を受け取る経路が自分の側にできると、その取扱い全体が自分の管理下に入ります。名簿の記載事項と保存期間は民泊の宿泊者名簿で扱っています。

仲介事業者に課されていること	自社予約で自分にかかること	根拠
住宅宿泊仲介業約款を定め、実施前に観光庁長官へ届け出る	広告についての表示事項を示す	観光庁「住宅宿泊仲介業者の業務」／消費者庁「通信販売」
宿泊者及び仲介業務に関する料金を定め、掲示か公開で公示する	申込書面または最終確認画面の表示事項を示す	同上
契約を締結するまでに、書面を交付して説明する	契約の申込みの撤回又は解除に関する事項を表示する	同上
判断に影響を及ぼす重要な事項について、不当な勧誘等を行わない	誇大広告等の禁止に反する表示をしない	消費者庁「通信販売」
営業所又は事務所ごとに標識を掲げる	個人情報取扱事業者としての義務を果たす	個人情報保護委員会

この表は左右が対応しているように見えますが、左の義務が右へ引き継がれるわけではありません。自らの届出住宅の予約を受けるだけなら住宅宿泊仲介業の登録は不要で、仲介業者の義務を負う立場にもなりません。申込みを受ける者として、別の法律が別の形でかかる、という関係です。

条件しだいで決まるもの：物件と体制で変わる

ここからは、自分の物件と体制を当てはめないと決まらない側です。一覧記事で混ざりやすいのがこの部分です。

一つめは、住宅宿泊管理業者へ委託している場合の範囲です。観光庁は住宅宿泊管理業務について、届出住宅の維持保全及び法第5条から第10条までの規定による業務と説明し、各居室の床面積に応じた宿泊者数の制限を確実に履行すること、宿泊者の安全の確保に必要な器具の設置及び維持保全、宿泊者名簿の正確な記載を確保するための措置、周辺地域の生活環境への悪影響の防止に必要な事項の説明、苦情及び問合せへの対応を挙げています。宿泊者の募集と予約の受付は、ここに挙がっていません。家主不在型で管理業者に任せていても、自社予約の受付が自動的に委託の範囲に入るわけではない、ということです。委託できる範囲は民泊の運営代行、委託義務が生じる条件は家主居住型と家主不在型で扱っています。

二つめは、外国人宿泊者の割合です。外国語を用いた案内は経路を問わず必要ですが、自社予約では申込みの前後の問い合わせにも自分で答えることになります。外国人の利用が多い物件ほど、ここで必要になる体制が大きくなります。逆に国内客が中心なら、この負担は小さくなります。

三つめは、いま結んでいる仲介の契約条件です。自社の価格や部屋数を仲介事業者の掲載と比べてどう設定できるかは、契約の側で決まっています。自分の準備が進んでも動かせない項目なので、先に読んでおくほうが早いです。この論点は最低価格保証と同等性条件にまとめました。

自分に当てはまる条件	当てはまるときに増えること	確かめる資料
住宅宿泊管理業者へ委託している	募集と予約受付の扱いを契約で別に決める	観光庁「住宅宿泊管理業者の業務」
外国人宿泊者の利用が多い	申込み前後の問い合わせにも外国語で答える体制	観光庁「事業者の業務[1]」
仲介事業者との契約が続いている	価格と部屋数に関する条件を契約で確認する	手元の契約書
複数の届出住宅を運営している	物件ごとに表示事項をそろえる手間	消費者庁「通信販売」

判断の順序：確実な側だけで先に決める

仕分けができたら、判断は確実な側から行います。条件しだいの側は、確実な側を通過したあとで足しても順番が崩れません。

この4問に答えると、始めるかどうかではなくいま着手できる範囲が出ます。表示事項を用意できる段階なのか、管理委託の契約を読み直すところから始めるのかが分かれるためです。全部をそろえてから始める必要はありませんが、申込みを受け始める時点では、表示事項と個人情報の取扱いは用意できている必要があります。

仲介事業者の利用をやめる決断とも別です。委託をやめなければ自社予約を始められない、という規定は見当たりませんでした。両方の経路を持つ形も選べます。

取り違えやすい三つ

最後に、判断を狂わせやすい取り違えを挙げます。

自分で予約を受けると仲介業の登録が要る、という取り違え。観光庁のよくあるご質問は、住宅宿泊事業者自身の届出住宅を仲介する場合は仲介業者の登録が不要であることを示しています。登録が必要になるのは、他人の届出住宅を仲介し、その宣伝を行って報酬を得ている場合です。近隣の宿の予約もまとめて受ける、といった広げ方をする前に、この線に戻ってください。

苦情対応の負担が増える、という取り違え。苦情等への対応は事業者の業務として挙がっており、深夜早朝を問わず常時、応答又は電話により対応することが求められています。これは宿泊者をどこから集めたかに関係しません。増えるのは予約に関する問い合わせの窓口であって、苦情対応の義務そのものではありません。

手数料の削減額で決められる、という取り違え。公示されている料金は事業者ごとに違い、全国の水準を集計した公的な資料を確認できませんでした。削減額から始めると、確かめられない数字の上に判断を載せることになります。先に確実な側の四つと三つを確かめ、そのうえで自分が使っている仲介事業者の公示を読む順にしてください。

自社予約は、集客の手法というより申込みを受ける立場を引き取る決定です。引き取れば条件を決められ、同時に条件を示す責任が来ます。この対で読めていれば、一覧の項目数に左右されずに決められます。