浜松の元モデルハウスが民泊新法の宿に　一棟貸し「PRIVATE STAY 浜名湖」

静岡県浜松市で住宅事業を手がける株式会社LIFEFUND（代表取締役：白都卓磨）は2026年10月14日、一棟貸しの宿「PRIVATE STAY 浜名湖」を2026年9月29日にオープンしたと発表しました。発表によると、この建物は同社がデザイン住宅のモデルハウスとして実際に使っていた邸宅で、「元・ARRCH志都呂モデルハウス」が2026年9月29日より民泊新法による宿泊施設として滞在できるようになった、と書かれています。所在地は静岡県浜松市中央区志都呂、広さは96.57㎡、定員は最大6名です。

同じように宿を増やそうとしている側から見ると、この発表の読みどころは建物の内装ではありません。住宅として建てられ、住宅として使われてきた建物が、そのまま宿泊施設になったと発表自身が書いている点です。モデルハウス、社宅、使わなくなった実家、売りに出したまま残っている戸建て。役目を終えた住宅を宿に回す話は各地にありますが、住宅宿泊事業は「住宅」で行う事業と決められていて、その「住宅」には要件があります。建物が住宅らしく見えることと、制度の上で住宅に当たることは、別の判断です。

この記事では、同社のプレスリリースに書かれている内容を表記のまま並べたうえで、観光庁の民泊制度ポータルサイトが示す住宅の要件と事業者の業務、静岡県と浜松市が公表している手続きの案内に照らし、住宅を宿へ転用するときに自分で確かめる順番を整理します。当サイトはこの施設に宿泊しておらず、設備や滞在の質を評価するものではありません。発表に書かれていない項目は、推測で埋めずに「記載がありません」と示します。

発表が明記しているのは「9月29日から民泊新法による宿泊施設」ということ

発表は冒頭で、2026年9月29日より民泊新法による宿泊施設として滞在することができるようになった建物であること、その建物が元・ARRCH志都呂モデルハウスであることを書いています。一棟貸しの宿の開業を知らせる発表で、よりどころにしている制度まで明記されている例は多くありません。当サイトが9月に取り上げた大阪・新世界そばの一棟貸しの開業では、営業の種別が発表から読み取れませんでした。制度が書かれていれば、読む側は「どの制度の話として読めばよいか」を推測せずに済みます。

施設概要として発表に挙げられている項目を、記載のまま並べます。

項目	発表の記載
名称	PRIVATE STAY 浜名湖
所在地	静岡県浜松市中央区志都呂（浜名湖エリア）
タイプ	まるまる貸切の一軒家（一棟貸し）／96.57㎡
定員	最大6名（寝室2室・ダブルベッド3台）
設備	中庭・ウッドデッキ、ハンモック、スピーカー付きリビング、3口IHキッチン、バスタブ付き浴室、洗濯乾燥機、Wi-Fi、エアコン、空気清浄機、ReFaヘアドライヤー、敷地内駐車場2台分
予約	Airbnb（チェックイン15:00／チェックアウト10:00・セルフチェックイン／ペット不可・全室禁煙）
オープン	2026年9月29日

発表は、設計した建物に一晩過ごして体感できることを宿の魅力として説明しています。一方で、届出先、届出番号、家主居住型か家主不在型かの別、宿泊料金、年間の営業予定日数については書かれていません。制度の名前が出ていても、手続きの中身まで公表されているわけではない、ということです。

住宅宿泊事業の「住宅」は、設備と居住の2つで判定されます

観光庁の民泊制度ポータルサイトは、届出住宅に求められる要件を2つに分けて示しています。1つは設備要件で、台所、浴室、便所、洗面設備の4つが必要です。これらは同一敷地内の複数棟にわたって設置することもでき、一つの設備に複数の機能があるユニットバス等も認められるとされています。浴室については浴槽が無くてもシャワーがあれば足り、便所は和式・洋式を問わないと書かれています。

もう1つが居住要件で、次の3つのいずれかに当たる必要があります。現に人の生活の本拠として使用されている家屋、入居者の募集が行われている家屋、随時その所有者等の居住の用に供されている家屋の3つです。2つめは、住宅宿泊事業を行っている間、分譲又は賃貸の形態で、居住用住宅として入居者の募集が行われている家屋とされています。3つめは、生活の本拠としては使用されていないものの、その所有者等により随時居住利用されている家屋で、年1回以上の使用実績が必要とされ、別荘やセカンドハウスが例に挙げられています。

モデルハウスは、人が暮らすために建てられていても、生活の本拠として使われてきたとは限りません。そのため住宅を宿に回すときは、建物の造りではなくその家屋が3つの区分のどれに当たるかから確かめることになります。PRIVATE STAY 浜名湖がどれに該当するのかは、発表に書かれていません。建物の来歴から当サイトが推測することもできません。自分の物件で同じ転用を考えるなら、まずこの区分を所在地の窓口に確かめるところからです。物件側の条件の見方は民泊の物件の選び方にまとめています。

発表の設備一覧には、宿の魅力の層と制度の層が混ざっています

発表の設備欄に並んでいるのは、中庭やハンモック、スピーカー付きリビング、3口IHキッチン、バスタブ付き浴室、洗濯乾燥機、Wi-Fiなどです。旅行者に向けた紹介としては自然な並びですが、制度の側が求めている4設備とは切り口が違います。両者を横に並べると、公表されている情報だけでは確かめられない部分が見えます。

届出住宅に求められる設備	発表の設備欄での扱い
台所	3口IHキッチンの記載があります
浴室	バスタブ付き浴室の記載があります
便所	設備欄に記載がありません
洗面設備	設備欄に記載がありません

便所と洗面設備は、住宅である以上そなわっていると考えるのが自然ですが、発表の設備欄には書かれていません。この表は発表の記載と制度の項目を突き合わせたもので、この物件が要件を満たしていないことを示すものではありません。確かめられる範囲と確かめられない範囲を分けるための整理です。

もう1つ、公表されている数字からは出せない項目があります。観光庁は、宿泊者の衛生の確保として、居室の床面積を宿泊者1人当たり3.3平方メートル以上確保することを挙げています。発表にある96.57㎡は建物の広さで、居室ごとの内寸面積ではありません。定員と広さが並んでいても、そこから1人当たりの居室面積を割り出すことはできません。安全の確保として挙げられている非常用照明器具の設置や避難経路の表示についても、発表に記載はありません。制度が求める設備の層の整理は民泊に必要な設備にあります。

浜松市内の物件は、届出と消防で窓口が分かれます

住宅を宿に転用するときに迷いやすいのが、どこへ何を出すのかという点です。静岡県は、住宅宿泊事業の届出について、届出書の様式と添付資料、提出先の一覧を公表しています。提出先の一覧では衛生課の欄に静岡市・浜松市が並んでおり、届出は全国共通の「民泊制度運用システム」を利用して行うことが原則とされています。県条例に関することは観光政策課が問い合わせ先として示されています。

一方、浜松市は消防の側の案内を公表しています。民泊の届出に伴って消防法令適合通知書が必要となるとき、交付を受けようとする者は、事業所の所在地を管轄する消防署へ申請します。必要な書類として、消防法令適合通知書交付申請書（正本1部）、民泊の届出に係る申請書の写し、案内図・配置図・平面図・立面図等の建築図面が挙げられています。

建物が1つでも、出す相手は1つとは限りません。書類の順序を間違えると、消防署から通知書を受け取るまで届出が進まない、という待ちが生まれます。どこに何を相談するかの切り分けは民泊の開業の相談先に、消防への相談を先に置く理由は消防への相談にまとめています。なお、PRIVATE STAY 浜名湖の届出先と届出番号は発表に書かれていません。

予約の入口は、いまAirbnbの1つだけです

発表は、現在はAirbnbで予約を受け付けていること、booking.comや楽天STAYでの掲載も予定していることを書いています。あわせて、部屋や中庭の様子、季節の過ごし方などの最新情報を公式Instagramで随時発信していくとしています。チェックインは15:00、チェックアウトは10:00で、セルフチェックイン、ペット不可、全室禁煙と記載されています。

販売の入口を1つから始めて、あとから増やしていく形です。なぜその順番なのか、掲載を増やす時期はいつかについては、発表に記載がありません。ただ、入口が増えても施設の側でまとめなければならない業務があることは、制度の側から決まっています。観光庁は、宿泊者名簿に宿泊者の氏名、住所、職業及び宿泊日を記載し、3年間保存することを事業者の業務として挙げています。予約の経路がいくつになっても、名簿は届出住宅ごとに1つです。セルフチェックインも、鍵をどう渡すかという話であって、宿泊者の確認を省く仕組みではありません。チェックインの組み立て方は民泊のチェックイン方法で整理しています。

ペット不可・全室禁煙のような利用の条件も、予約サイトごとの表示欄に書くだけでは足りない場合があります。観光庁は、騒音の防止、ごみの処理、火災の防止について、周辺地域の生活環境への悪影響の防止に関し必要な事項を宿泊者へ説明することを求めています。宿のルールには、自分で決める層と、説明が求められている層があります。その分け方は民泊のハウスルールにあります。

年間に泊められる日数は、発表の外で決まっています

住宅宿泊事業法について、観光庁は、旅館業法第3条の2第1項に規定する営業者以外の者が宿泊料を受けて届出住宅に人を宿泊させる事業であって、年間提供日数の上限は180日とされていること、地域の実情を反映する仕組みとして条例による制限も可能であることを示しています。届出先は都道府県知事等で、保健所設置市の長や特別区の長が事務を処理する場合があります。

つまり、建物が住宅の要件を満たし、設備がそろい、届出が済んでも、1年のうち泊められる日数には上限があります。PRIVATE STAY 浜名湖が年間どれだけ稼働する計画なのかは、発表に書かれていません。転用を考えるときは、建物の改修に使える費用より先に、この日数の枠を収支の前提に置く必要があります。数え方は民泊の180日ルールに、家主居住型と家主不在型で委託の義務がどう分かれるかは家主居住型と家主不在型にまとめています。

この発表に書かれていないこと

同じ転用を考えている人が知りたくなる項目のうち、この発表では分からないものを並べます。

知りたくなる項目	この発表での扱い
届出先・届出番号	記載がありません
家主居住型・家主不在型の別、管理業者への委託の有無	記載がありません
年間の営業予定日数	記載がありません
宿泊料金	記載がありません
モデルハウスから宿へ転用する際に行った工事と費用	記載がありません
清掃・鍵の運用を誰が担うか	セルフチェックインとだけ記載されています
居室ごとの内寸面積	建物の広さ96.57㎡だけが記載されています
booking.comや楽天STAYへの掲載時期	予定とだけ記載されています

項目が多いのは、この発表が旅行者に向けた施設の紹介だからです。運営の中身や手続きの経過は、公表の対象になっていません。

役目を終えた住宅を宿に回すときの順番

この発表から持ち帰れるのは、確かめる順番です。

最初に、建物が制度上の「住宅」に当たるかを確かめます。モデルハウスも、売りに出したままの家も、見た目は住宅です。ただ、届出住宅として扱えるかどうかは、生活の本拠として使われているか、入居者の募集が行われているか、所有者等が随時居住の用に供しているか、という区分で判断されます。ここが決まらないうちに内装や備品を考えても、判断の土台が動きます。

次に、設備を魅力ではなく要件から数えます。発表のように設備を並べると、どうしても目を引くものが前に出ます。制度の側が見ているのは、台所・浴室・便所・洗面設備がそろっているか、居室の床面積が宿泊者1人当たり3.3平方メートル以上あるか、非常用照明器具や避難経路の表示といった安全の措置があるか、という点です。住宅として暮らすぶんには問題のない建物でも、人を泊める前提で測り直すと、足りない項目が出てきます。

最後に、窓口が分かれることを前提に段取りを組みます。浜松市内の物件であれば、届出の提出先は静岡県、消防法令適合通知書は所在地を管轄する消防署です。それぞれに必要な書類と順番があり、片方の結果がもう片方の前提になります。販売の入口は、この発表のようにあとから増やせますが、手続きの順番は後戻りができません。

この記事は、株式会社LIFEFUNDの発表と、観光庁の民泊制度ポータルサイト、静岡県および浜松市が公表している案内に書かれている範囲を整理したものです。施設を評価したり、推奨したりするものではありません。制度の当てはめや、自分の物件で必要な手続きについては、所在地の届出先の窓口と管轄の消防署に直接確認してください。