180日という数字は、住宅宿泊事業にあとから付けられた制限ではありません。事業の定義そのものに組み込まれています。観光庁は「住宅宿泊事業」を、旅館業法第3条の2第1項に規定する営業者以外の者が宿泊料を受けて届出住宅に人を宿泊させる事業であって、人を宿泊させる日数が180日を超えないもの、と説明しています。
つまり、180日を超えた時点でそれは住宅宿泊事業ではなくなります。「上限を少し超えてしまった」ではなく、「別の制度の対象になる行為をした」という位置づけです。この違いを押さえておくと、数え方を厳密に管理する理由が分かります。
この記事では、1年間の区切り方、算定の単位、迷いやすい場面での扱い、そして1年を通して営業したい場合に何を選べるかまでを整理します。手続きそのものの選び方は民泊に必要な許可とはで扱っています。
1年間の区切りは4月1日の正午から
まず起算日です。観光庁は、人を宿泊させる日数として国土交通省令・厚生労働省令で定める180日の算定方法について、次のとおりとしています。1年間は毎年4月1日正午から翌年4月1日正午まで、1日は正午から翌日の正午までです。
暦年でも年度でもありません。4月1日の正午が区切りで、しかも1日の区切りも正午です。この区切り方を知らずに1月から12月で数えていると、実際の残り日数を取り違えます。
数え方については、1泊を1日としてカウントして算定するとされています。宿泊者が何人いても、その日に人を宿泊させれば1日です。
算定は届出住宅ごとに行う
次に算定の単位です。180日は事業者に対してではなく、届出住宅ごとに適用されます。観光庁は、年間の営業日数180日の制限は届出住宅ごとに適用されるとしています。
したがって、複数の届出住宅を持っている場合、それぞれについて180日まで使えます。物件を増やせば事業全体としての営業日数は増やせますが、1つの届出住宅について180日を超えることはできません。
届け出る単位も確認しておいてください。観光庁は、届出をする単位について、台所、浴室、便所、洗面設備が設けられている単位が最小単位になると示しています。
迷いやすい3つの場面
複数の住戸をまとめて1つの届出住宅にした場合は、注意が要ります。観光庁は、共同住宅や長屋における複数の住戸や、同一敷地内の母屋と離れなどの複数棟の建物を一つの届出住宅として届け出る場合について、これらのうち1室にでも人を宿泊させた場合は1日と算出され、複数の住戸や複数棟の建物全体で180日までしか人を宿泊させることはできないとしています。部屋数を増やしても日数は増えません。
年の途中で事業者が代わった場合も引き継がれます。観光庁は、年間の営業日数180日の制限は届出住宅ごとに適用されるため、年の途中で住宅宿泊事業者が代わっても180日のカウントは引き継がれるとしています。物件を引き継ぐ形で始めるなら、その年に何日残っているかを先に確認してください。
宿泊者がいない日の扱いは、単純です。人を宿泊させた日だけを数えます。清掃や点検で立ち入った日は、宿泊させていなければ日数に入りません。
条例でさらに短くなることがある
180日が上限であっても、どの地域でも180日使えるとは限りません。都道府県等は、住宅宿泊事業に起因する騒音の発生その他の事象による生活環境の悪化を防止するために必要があるときは、合理的に必要と認められる限度において、政令で定める基準に従い条例で定めるところにより、区域を定めて住宅宿泊事業を実施する期間を制限することができます。
観光庁も、住宅宿泊事業法について営業日数の制限を「年間提供日数180日以内（条例で実施期間の制限が可能）」と示しています。物件の所在地の条例を確認するまで、使える日数は確定しません。収支の計算に入れる前に、自治体へ問い合わせてください。
日数は自分で記録し、報告する
日数は自己申告ではなく、報告の対象です。住宅宿泊事業者は、届出住宅ごとに、毎年2月、4月、6月、8月、10月および12月の15日までに、それぞれの月の前2月分について、届出住宅に人を宿泊させた日数、宿泊者数、延べ宿泊者数、国籍別の宿泊者数の内訳を都道府県知事等へ報告します。報告は民泊制度運営システムを利用して行うことができます。
この報告を怠った場合の扱いも定められています。観光庁が公表している罰則の一覧では、定期報告をしていない者または虚偽の報告をした者は30万円以下の罰金とされています。
年6回の報告があるということは、2か月ごとに残り日数を確認する機会があるということでもあります。宿泊のたびに日数を記録しておけば、報告のたびに残りが分かります。
180日という数字が持つ意味
なぜ180日なのか、という背景も押さえておくと理解しやすくなります。観光庁は、住宅宿泊事業法について、急速に増加するいわゆる民泊に対して安全面・衛生面の確保がなされていないこと、騒音やゴミ出しなどによる近隣トラブルが社会問題となっていること、観光旅客の宿泊ニーズが多様化していることなどに対応するため、一定のルールを定め、健全な民泊サービスの普及を図るものとして新たに制定された法律で、平成29年6月に成立したと説明しています。
そのうえで、住宅宿泊事業法の対象となる「住宅」には居住要件が置かれています。現に人の生活の本拠として使用されている家屋、入居者の募集が行われている家屋、随時その所有者・賃借人・転借人の居住の用に供されている家屋のいずれかであることが求められます。住宅として使われている建物を、空いている期間に活用するという組み立てになっており、年間の提供日数に上限があることは、この枠組みと対応しています。
宿泊専用の施設として通年で営業したいのであれば、制度としては旅館業法の側が想定されている、という整理になります。
180日を超えて営業したい場合
上限が足りないと分かった場合、住宅宿泊事業法の枠内で増やす方法はありません。制度を変えることになります。
旅館業法の許可を取れば、営業日数の制限はありません。ただし観光庁の比較では、旅館業法（簡易宿所）は住居専用地域での営業が不可とされ、最低延床面積は33㎡（ただし宿泊者数10人未満の場合は3.3㎡/人）とされています。施設の構造設備が基準を満たす必要もあります。日数の制約が立地と設備の制約に置き換わる、という関係です。
特区民泊の認定という選択肢もありますが、2泊3日以上の滞在が条件とされ、国家戦略特区の区域として指定された地域に限られます。原則25㎡以上/室という床面積の基準もあります。
届出住宅を増やすという方向もあります。日数は届出住宅ごとに算定されるため、別の物件で届け出れば、その物件について新たに180日を使えます。ただし物件ごとに設備要件と居住要件を満たす必要があり、複数の届出住宅で浴室や便所等を共有することはできません。
1年を通して営業したい場合に増えるもの
日数の上限をなくして1年じゅう営業したい、という形で考えているなら、選べるのは上の3つのうち旅館業法の許可か特区民泊の認定です。届出住宅を増やす方法は、1軒あたりの日数を増やすものではないため、通年営業そのものにはなりません。
ただし、日数の制限が外れる代わりに増えるものがあります。旅館業法の許可を選ぶ場合、住居専用地域では営業できません。物件を先に押さえてから通年営業に切り替えようとすると、その物件では許可が取れないと分かることがあります。日数と立地は同時に決める必要があります。
施設に求められる水準も上がります。観光庁は、許可の取得にあたっては使用する施設の構造設備が基準を満たす必要があるとしています。判断するのは行政庁であり、書類を揃えれば進む届出とは準備の性質が変わります。
営業を始めたあとの義務も変わります。旅館業法には、住宅宿泊事業法にはない宿泊拒否の制限があります。誰を泊めるかを自分で選べる前提で通年の稼働を見込んでいると、想定と食い違います。
特区民泊の認定は、区域として指定された地域に限られるうえ、2泊3日以上の滞在が条件とされています。1泊の利用を中心に考えている計画とは噛み合いません。
つまり、通年営業は「制限が外れる」というより制約の種類が入れ替わる選択です。年間の稼働日数を増やしたい理由が売上なら、日数を増やす以外に単価と稼働率で埋められないかも、あわせて検討してください。売上の枠の出し方は民泊の売上予測の立て方にまとめています。
制度ごとの条件を項目別に並べたものは簡易宿所と民泊の違い、許可で進む場合の手続きは民泊の許可の取り方で扱っています。
計画に落とすときの注意
収支を組むときは、180日を実際に使い切れる前提を置かないでください。条例による制限、届出が受理されるまでの期間、設備工事の遅れ、繁忙期と閑散期の偏りで、実際に営業できる日数は上限を下回ります。
一方で、家賃や委託費といった費用は営業していない期間にも発生します。上限があるのに固定費があるという組み合わせをどう吸収するかは、開業前に決めておく必要があります。費用の構造は民泊のランニングコスト、必要な宿泊数の出し方は民泊の収支計画の作り方にまとめています。
事業者としての義務の全体像は住宅宿泊事業者とはで扱っています。条例と制度の運用は自治体によって異なるため、使える日数は必ず届出先の窓口で確認してください。
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