鬼怒川温泉で築54年の空き家が最大20名の一棟貸し民泊へ　届出番号も公表

株式会社PLAYWORK（本社：栃木県宇都宮市）は2026年10月30日、栃木県日光市の鬼怒川温泉エリアで、空き家を活用した宿泊施設「忍びの宿」を同日開業したと発表しました。築54年の中古住宅を忍者屋敷をテーマに改修した一棟貸しで、最大20名が泊まれるとしています。主な対象は、友人同士の家族や祖父母・子・孫、兄弟姉妹の家族など、国内の複数世帯での旅行だと書かれています。

空き家を民泊にした発表は数多く出ますが、この発表には珍しい情報が1つ含まれています。住宅宿泊事業（民泊）届出番号が施設概要に書かれていることです。どの制度で営んでいるのかを発表の側から確かめられるため、同じ形を考えている人は、制度を推測せずに読み進められます。敷地と民泊部分の面積、間取り、定員、駐車台数も、施設概要に数字で出ています。

この記事では、まず発表に書かれていることを施設概要の表記のまま整理します。そのうえで、同じ規模の一棟貸しを届出住宅として運営する場合に、公表値だけでは決まらない項目を、観光庁の民泊制度ポータルサイトの記載と突き合わせて切り分けます。発表に無い項目は推測で埋めず、記載がないことをそのまま示します。法令の解釈をこの記事で断定することはできないため、最終的な判断は所管の窓口に確認してください。

公表されているのは、空き家1軒を一棟貸しの届出住宅にした形です

発表によると、物件は昭和47年築、築54年の中古住宅です。外観は忍者屋敷風に塗装し、室内は既存の砂壁や柱を活かして改修したと書かれています。玄関には忍び道具を展示し、室内にはどんでん返しもあるとしています。リビング・ダイニングは38平方メートルで、8人掛けのダイニングテーブル、プロジェクターと高速Wi-Fiを備えるという記載です。

項目	発表の施設概要の記載
施設名	忍びの宿
所在地	栃木県日光市鬼怒川温泉大原1391番地8
開業日	2026年10月30日
主な対象	友人家族、親族・三世代家族など、国内の複数世帯旅行
敷地面積	1257平方メートル（380.24坪）
民泊部分面積	196.631平方メートル（59.48坪）
築年数	昭和47年／築54年
住宅宿泊事業（民泊）届出番号	第M090069495号
構成	一棟貸し6LDK／最大20名／無料駐車場14台
立地	鬼怒川温泉駅から直進徒歩4分。客室からSLも見える

届出番号が示されていることで分かるのは、この施設が住宅宿泊事業法にもとづく届出で営まれているという点です。観光庁の民泊制度ポータルサイトは、住宅宿泊事業を行おうとする者は都道府県知事等への届出が必要であり、年間提供日数の上限は180日だと説明しています。日数の数え方も示されていて、1年間は毎年4月1日正午から翌年4月1日正午まで、1日は正午から翌日の正午までとされています。

ここは一棟貸しで大人数を受けられる物件ほど効いてくる部分です。定員が大きければ1泊あたりの枠は広がりますが、営業できる日数の上限は定員と関係なく決まります。年間の売上の枠を出すときは、日数の上限と定員と単価を分けて置くことになります。枠の組み立て方は民泊の売上予測、日数の起算と数え方は民泊の180日に整理しています。

同じポータルサイトは、家主居住型では標識の掲示等を含む措置が事業者に義務付けられ、家主不在型では標識の掲示を除く措置を住宅宿泊管理業者に委託することが義務付けられると説明しています。今回の発表に、この物件がどちらの型なのかという記載はありません。届出番号が分かることと、運営の体制が分かることは別の話です。

最大20名という定員は、公表された面積からは確かめられません

発表の施設概要には、敷地面積1257平方メートル、民泊部分面積196.631平方メートルという数字が並んでいます。建物の規模としては大きく、一棟貸し6LDKで最大20名という定員とも釣り合って見えます。ただし、この数字から定員の妥当性を確かめることはできません。見る対象が違うためです。

観光庁の民泊制度ポータルサイトは、宿泊者の衛生の確保に関する措置として、居室の宿泊者1人当たりの床面積は3.3平方メートル以上確保する必要があると示しています。判定に使われるのは居室の床面積であって、敷地の面積でも、建物のうち民泊に使う部分の合計でもありません。発表には居室ごとの床面積の記載がないため、外側から突き合わせられる数字がそろいません。

自分の物件で同じ規模を狙う場合、順序は逆になります。入れたい人数から部屋を決めるのではなく、居室として届け出る部屋とその床面積から、置ける人数が決まります。物件を見る段階でどこまで測るかは民泊物件の選び方にまとめました。なお、当サイトではこの物件の定員が基準を満たすかどうかの判定も、面積からの逆算も行いません。発表に無い数字を自分で計算して書かないという方針のためです。

6LDKの一棟貸しでは、居室の数の数え方が委託の要否に効きます

発表は構成を「一棟貸し6LDK／最大20名」と書いています。間取りの表記としては分かりやすいのですが、制度の側で数えるのは間取りではありません。観光庁の民泊制度ポータルサイトは、住宅宿泊管理業務の委託が必要になる場合として2つを挙げています。1つは届出住宅の居室の数が5を超える場合、もう1つは届出住宅に人を宿泊させる間に不在となる場合です。

2つめの不在については例外も示されています。生活の本拠と届出住宅が同一の建築物か敷地内にあるか隣接し、かつ自ら管理する居室数の合計が5以下であること。この両方を満たす場合は委託が不要とされています。不在の判定では、日常生活を営む上で通常行われる行為に要する時間の範囲内の不在は除かれ、その目安は原則1時間、買い物等の距離や交通事情によっては2時間程度とされています。

今回の発表には、届出上の居室の数も、宿泊させる間に事業者が不在になるのかも書かれていません。したがって委託が必要な形なのかどうかは、この発表からは判断できません。当サイトも判断しません。自分の物件で6部屋以上を使う計画を立てるときは、間取りの数え方ではなく届出上の居室の数で確かめることになります。型ごとの分かれ方は家主居住型と家主不在型、委託する場合に相手側へ課される業務は民泊の運営代行で扱っています。

清掃・リネン・ステージングを地域の事業者へ委託する方針を示しています

発表は、地域の就労支援事業者とのアライアンスを通じて、リネン交換や清掃、ステージング（客室のしつらえ・備品の配置）などの業務を委託する方針だと書いています。事業者と作業内容や品質基準を共有し、継続的な協力関係を築いていくとしています。宿泊施設の日常業務を地域の仕事につなげ、就労機会の拡大と雇用の促進を目指すという説明です。

ここで切り分けておきたいのは、作業を誰に頼むかという話と、法令が求める措置の話が別だという点です。観光庁の民泊制度ポータルサイトは、宿泊者の衛生の確保として、定期的に清掃、換気及びその他の必要な措置を講じる必要があるとしています。さらに、寝具のシーツ、カバー等直接人に接触するものについては、宿泊者が入れ替わるごとに洗濯したものと取り替える必要があるとされています。循環式浴槽や加湿器についても、レジオネラ症を予防するため、宿泊者が入れ替わるごとに浴槽の湯は抜き、加湿器の水は交換すると示されています。

発生のタイミング	民泊制度ポータルサイトに示されている内容
宿泊者が入れ替わるごと	寝具のシーツ、カバー等直接人に接触するものを、洗濯したものと取り替える
宿泊者が入れ替わるごと	循環式浴槽の湯は抜き、加湿器の水は交換する（レジオネラ症の予防）
定期的に	清掃、換気及びその他の必要な措置を講じる
居室ごと	宿泊者1人当たりの床面積を3.3平方メートル以上確保する
宿泊のたび	宿泊者名簿の備付け等。名簿は3年間保存する

最大20名の一棟貸しでは、1回の入れ替わりで動く寝具とタオルの量が、1室ずつ貸す形とは比べものになりません。発表が作業内容と品質基準の共有を先に挙げているのは、この量と頻度に関わる部分です。交換の義務から必要な枚数を逆算する考え方は民泊のリネン、頻度ごとに作業を分ける組み立ては民泊の清掃に整理しています。

一方で、どこまでが住宅宿泊管理業務の委託に当たり、どこからが作業の外注にとどまるのかは、個別の契約と体制によって変わります。発表にも、就労支援事業者が住宅宿泊管理業者の登録を受けているかどうかの記載はありません。外へ出す範囲を決めるときは、作業の切り出し方だけでなく、委託の位置づけを所管の窓口に確認してください。

周遊と近隣への対応も、発表に方針として書かれています

集客の側では、地域商店とのスタンプラリーを挙げています。飲食店での食事、土産店での買い物、ホテルの日帰り入浴、釣り堀やゴーカートといった体験へ宿泊客が足を延ばすきっかけをつくり、複数家族での旅行による支出を地域の幅広い事業者の売上につなげることを目指すという説明です。提携店の特典の例として、土産品3,000円以上を購入した人に万古焼の湯呑をひとつプレゼントする、という記載があります。提携店の数、実施期間、費用の負担については、発表に記載がありません。

立地は鬼怒川温泉駅から直進徒歩4分とされ、無料駐車場14台を備えると書かれています。鉄道で来る客と車で来る客の両方を受けられる構成です。客室からSLも見えるという記載もあります。周遊を促す仕組みは、駅から歩ける立地と駐車場の両方があることと組み合わせて読むと、発表の意図が追いやすくなります。

近隣への対応については、騒音やごみ出し、駐車など、近隣の暮らしに関わるルールの周知と管理を重視し、地域からの相談窓口や緊急時の対応体制を整え、住民の声を聞きながら運営していく方針だと書かれています。オープン前の内覧会に近所の方と提携店を招いたことも記載されています。民泊制度ポータルサイトが挙げている事業者の業務にも、周辺地域の生活環境への悪影響の防止に関し必要な事項の説明と、苦情等への対応が含まれています。方針として掲げる部分と、義務として残る部分は重なります。

宿泊者へ伝えるルールをどの層に分けて決めるかは民泊のハウスルール、到着前に渡す案内に何を書くかは民泊のチェックイン案内で扱っています。届出後に続く業務の全体像は住宅宿泊事業者とはにまとめました。

この発表に記載がないこと

空き家を一棟貸しの民泊にするかどうかを考えるときに知りたくなる項目のうち、今回の発表で確認できないものを並べます。埋めずにそのまま示します。

知りたくなる項目	この発表での扱い
届出上の居室の数	記載がありません（間取りは6LDKと記載）
家主居住型か家主不在型か	記載がありません
住宅宿泊管理業者への委託の有無	記載がありません
居室ごとの床面積	記載がありません
物件の取得・賃借の形と条件	記載がありません
改修にかかった費用と資金の内訳	記載がありません
宿泊料金と稼働の見込み	記載がありません
提携店の数・実施期間・費用の負担	記載がありません
委託先の就労支援事業者の名称	記載がありません

空欄が多いのは、この発表が開業を知らせるものであり、運営の体制や収支の報告ではないためです。この表の空欄を、他の施設の数字や一般的な目安で埋めないでください。条件の違うものを混ぜると、自分の物件の判断材料として使えなくなります。

発表元は、日光市で民泊の管理を相談・委託できる先を求める所有者に向けたサービスの構築も進めると書いています。こちらは時期や内容が示されていない方針で、現時点で確認できるのは、忍びの宿の運営を通じて現地対応の体制と経験を積み重ねるという説明までです。

この記事に載せた内容は、株式会社PLAYWORKのプレスリリースと、観光庁の民泊制度ポータルサイトの該当ページを確認日時点で読み取ったものです。自分の物件で届出や委託、設備について何が求められるかは物件ごとの条件で変わります。所在地の届出窓口と所管の部署に直接確認してください。